Szellemszállodák az országban

Rendszeresen jelennek meg elemzések a médiában a szállodák vendégforgalmával, kihasználtságával kapcsolatban. Mi most a szállodák, mint ingatlanok helyzetét járjuk körül szakértők segítségével. Megpróbáljuk feltérképezni, hogy miként hatott a gazdasági válság, a turizmus visszaesése a magyar szállodaingatlanok piacára.

A szálloda ingatlanok piaca nem független a turizmus alakulásától, kifejezetten függ a szobaáraktól és a kihasználtságtól – mutatott rá Balla Ákos, a Colliers International magyarországi irodájának értékbecslő és tanácsadó üzletág igazgatója az ingatlanmagazinnak nyilatkozva. Ennek az oka, hogy a szállodák, mint tipikus hozamingatlanok értékét az összes piaci szereplő – eladó, vevő, ingatlanközvetítő, értékbecslő, finanszírozó – a hozamtermelő képesség alapján határozza meg.

A szállodák értéke az elmúlt években több hatás együttes eredőjeként egyértelműen csökkent, mivel ezek bevételtermelő képessége a kevesebb vendégszám és az alacsonyabb szoba árak hatására visszaesett, és ezzel egy időben a befektetői hozamelvárások pedig növekedtek az ingatlanpiac minden „alpiacán”, de különösen az olyan magasabb rizikójúnak ítélt területeken, mint a szállodapiac.

A helyzetet csak tovább rontotta a jelentős túlkínálat új szállodai szobák tekintetében. A fejlesztéseket ugyanis sok esetben egyáltalán nem a gazdasági racionalitás hívta életre, hanem egy európai uniós forrás, beruházói merészség, vagy egy kedvező bankhitel.

Érzékeny iparágról van szó

Az országot járva-kelve számos helyen azt tapasztalja az ember, hogy jobb sorsra érdemes panziók, szállodák ajtaján van lakat, és felette a kiírás: nyitás tavasszal, vagy nyitás előre nem látható okok miatt jövőre, két év múlva, stb. Ezen szállodák értéke bizony nem egyszer kétséges.

Kovács István, a Magyar Szállodaszövetség főtitkára szerint a kérdés rendkívül összetett, minden eset más és más lehet, különböző okok állnak a háttérben. A turizmus először is rendkívül érzékeny üzletág, elég csak a madárinfluenzára gondolni, amely egyes kelet-ázsiai államokban, így Hongkongban katasztrofális következményekkel jártak: a 70-80 százalékos szállodai kihasználtság 15-20 százalékra esett vissza, de a régióban mindenütt hatalmas volt a veszteség.

Emellett érdemes megemlíteni a 2010 tavaszán történt izlandi vulkánkitörést, ami miatt fél Európa repülőtereit rövidebb-hosszabb időre lezárták, vagy az elmúlt hónapok történéseit: az Észak-Afrikában történt politikai megmozdulások, sztrájkok kapcsán már most látni, hogy súlyos a visszaesés az érintett országok turizmusában.

A szállodai kihasználtság tekintetében jóval racionálisabb, gazdasági összefüggéseket is felfedezhetünk.

Merész beruházók?

A Colliers International magyarországi irodájának értékbecslő és tanácsadó üzletág igazgatója által említett “beruházói merészséget”, a Magyar Szállodaszövetség főtitkára is megemlítette az ingatlanmagazinnak. Szerinte számos szállodát egész egyszerűen rossz helyre építettek, olyan profillal, olyan jelleggel, olyan üzleti tervvel, melyek miatt eleve kudarcra volt ítélve a próbálkozás.

Megfigyelhető az is, hogy az elmúlt években sok olyan befektető jelent meg a szállodaiparban, akik nem mérték fel a turizmusban rejlő kockázatokat, és kellő tájékozódás, ismeret hiányában kezdtek beruházásokba. Ilyen esetekben gyakrabban fordul elő, hogy a romló gazdasági helyzetből következő kereslet- és forgalomcsökkenésre nem megfelelő válaszokat adnak.

Hosszabb folyamat

Magyarországon általában egy szálloda megvalósítására vonatkozó döntés, s annak tényleges megnyitása között sokszor 2-3 év eltelik, s eközben a mai rohanó világban a piaci, a gazdasági környezet nagymértékben megváltozik.

A befektetők sokszor éppen a fentiek miatt halasztják a már megkezdett építkezés befejezését, mert látják, hogy a hotel megnyitása után maga a működtetés is veszteséges lehet, vagy pedig az elkészült épületet ki sem nyitják, mert nem éri meg. Ezek a kárenyhítő próbálkozások is azonban a téli – és nem egyszer egész éves – álmukat alvó szállodák, panziók számát gyarapítják.

Balla Ákos szerint az előző évben is számos új szálloda nyílt, és jelenleg is zajlanak fejlesztések, melyek esetében nem beszélhetünk a fejlesztő túlzott optimizmusáról, ezek esetében csupán azért figyelhető meg a válság és a túlkínálat ellenére is fejlesztői aktivitás, mert talán ennek az ingatlantípusnak a fejlesztése a leghosszabb, ezért az előző évben átadott szállodák közül sok még a válság előtt, vagy annak kezdetekor került tervezőasztalra.

Az viszont megállapítható, hogy a fejlesztői aktivitás ezen a területen nagymértékben csökken, és az egyes projektek megvalósíthatóságának és gazdaságosságának vizsgálata szigorodik, többek között azért, mert a finanszírozók a közelmúltban több esetben megégették a kezüket. A szállodák bevételeinek visszaesése szinte minden lokáció és szállodatípus és -besorolás esetében tapasztalható volt. Erősebbnek csak a valóban jó koncepcióval bíró, jelentős ügyfélkörrel vagy branddel rendelkező szállodák bizonyultak.

Harc a bankokkal

Szinte hetente olvasni a sajtóban híreket arról, hogy a bankok és szállodák milyen küzdelmet vívnak egymással, mely hírek az esetek többségében a teljes igazságot nem tartalmazzák, sőt sok esetben kifejezetten ferdített igazságot tartalmaznak. A Colliers International magyarországi irodájának értékbecslő és tanácsadó üzletág igazgatója úgy gondolja, hogy az nem várható el egyetlen finanszírozótól sem, hogy rosszul menedzselt vagy hiteltörlesztést nem teljesítő szállodák esetében ne érvényesítse az érdekeit, különösen nagy problémák észlelésekor pedig ne avatkozzon be akár drasztikusan.

Mit hoz a jövő?

Azt sajnos nem lehet kijelenteni, hogy túl vagyunk a nehezén, mert rossz hírek még várhatóak, illetve sok tulajdonos vagy finanszírozó még csak ez után kell, hogy szembesüljön a szomorú tényekkel, és elkönyvelje a veszteségeit.

A szállodaingatlanok piacának trendjei akkor fognak pozitívan változni, ha a turizmus általános mutatói esetében javulás kezdődik, és/vagy az ország megítélése fordul kedvezőbbre nemzetközi ingatlan-befektetői és finanszírozói szempontból. Az egészen biztos, hogy a fejlesztések előkészítése és elemzése sokkal nagyobb hangsúlyt kap majd a jövőben – mutatott rá Balla Ákos.

A Magyar Szállodaszövetség főtitkára mindenesetre optimista a következő éveket illetően, a szakember úgy látja, hogy lassú javulásra lehet számítani, attól függően, hogy a hazai és a nemzetközi gazdaság miképp tud fejlődni, erősödni.

Forrás: -ingatlanmagazin-

 


Cikkajánló
- Par Excellence díjas a badacsonyi Villa Sandahl pincészet
- Gasztroarcok fogtak össze egy szebb Karácsonyért
- Nyolcmilliárdos turisztikai fejlesztés kezdődik Hajdúszoboszlón
- Korhű módon születik újjá romjaiból a Budavári Palotanegyed
- Restaurálták az ország legnagyobb római kori mozaikegyüttesét

SPECIA Kommunikációs Ügynökség 1134 Budapest Botond utca 12. +3630 9994299 info@specia.hu online kommunikáció webmarketing